2015年互联网+，成为国家发展战略，房地产众筹无疑是2015年中国地产圈内最为火热的名词，但日前，有关专家在中国房地产创客众筹大会上表示，整个地产行业的互联网化转型似乎已成大势所趋，但是，房地产众筹热闹的背后，如何健康发展应当被提上议程。房地产+众筹，弯道超车也得守交规。

    房产大佬烧起众筹火

    7月30日，“万通六君子”之一，也是地产投资的领军人物，富鼎和投资基金总裁王启富在中国房地产创客众筹大会上表示：“房地产行业采用众筹这一手段或机制，将会解决许多当前困难，房地产迎来新的发展机遇。”

    而提起国内众筹买房“吃螃蟹的人”，人们很自然就会想到北京中关村股权投资协会执行秘书长尹立志。2014年3月，尹立志在微信朋友圈发起众筹买房项目，依托“熟人圈”和“微信圈”，尹立志最终成功募集200人在河北沧州买房。

个人发起众筹的成功试水让房企蠢蠢欲动。今年4月25日，绿地集团与中国第一家专业房地产众筹平台中筹网金宣布联手发起“世界第三楼，中国第一筹”武汉606绿地中心项目的房地产众筹计划；而万达掌门人王健林在深交所演讲中也提到，万达将以众筹为切入口，从重资产模式向轻资产模式转型。房企的众筹之路，似乎有越走越宽的趋势。

    房产众筹的童话 

    房地产众筹最吸引人眼球的就是可以帮助购房者降低房价。随着互联网时代到来，楼市的传统营销模式已经进入死胡同，房企纷纷“触网”，期望依靠互联网提升销量。

    “通过众筹，我们能让客户获得房价优惠20%-30%。” 万通集团董事长冯仑在房地产众筹联盟成立时说。而有质疑的声音直指，早在房地产黄金10年，为什么不推出众筹，让老百姓获利？

    对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“让利论”吸引的大部分都是刚需族，但真正能众筹的并不是这类需求，反而是那些“钱多任性”、对房屋有定制需求，类似别墅这样的小众市场的高端定制消费。众筹参与者，多数还是投资客。

    中国房地产学会执行会长陈贵认为，房地产众筹兴起，就是基于两点：房地产行业是一个资金密集型的产业，随着房地产融资成本的增加，土地价格的升高；其次就是库存加大。通俗来讲就是借钱成本贵了，存量多房难卖了。同时陈贵表示，房地产众筹项目，预期是可以降低房价的10%-20%，但是，投资倾向占主要，转手再买，对真实购房人房价未必就真降了，房地产众筹项目的参与者，多数还是投资客。

    众筹 健康发展有困难

    “房地产众筹，可简单地认为‘让我们客户成为我们的房东’，就是房地产众筹的基本概念。但是我们在众筹的过程中，你怎么去守住法律的底线，这就非常重要，否则，就构成了非法集资。”陈贵如此说。

同时陈贵认为，房地产众筹，属于互联网金融，接受行政监管是必须的。现如今房地产众筹不仅存在非法集资、民事纠纷、政策监管、众筹方式和规模不明确等问题，还存在公开非定向发行股票的法律风险。非法合同不受法律保护，给投资人和召集人平台都带来不可预测的法律风险。

    在北京市铭滔律师事务所孙涛律师看来，目前房地产众筹项目的监管难点其实也是房地产众筹的法律风险。第一点是商品房的开发按照上述法律规定，必须要取得商品房预售许可证才可出售，若采用众筹的模式，在取得预售许可证前向投资者众筹，则存在被认定为销售房产违反法律规定的风险。同时，也因为采取众筹模式的多样性开发商在一些环节上也能绕开商品房预售许可证的问题。追逐利益最大化是商人的天性，监管难点也是最大的利益点，同时也是风险点。

    第二个监管难点是所有众筹项目的通病也是“硬伤”,那就是对投资者所投资金的监管，因为众筹模式灵活多变这就给资金监管带来了困难。但对房地产众筹项目的运营者来说非法吸收公众存款的刑事责任，始终是一把高悬的利剑。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，房地产众筹也存在非法吸收公众存款之嫌。所以，做好投资者投资资金的监管，严防资金被挪用或挥霍，就显得尤为重要。

    陈贵表示：相对于房地产众筹的火热，房源和客户都是相对确定的，市场容量也是有限的，无限的众筹，泡沫不小，风险很大。估计，证监会等部委很快就会对众筹出台指导意见或管理办法。

    孙涛律师认为：从法律角度促进其健康发展应本着法无禁止即许可的原则，制订禁止性行为原则规定，房地产众筹模式没有危害到国家税收利益及公众利益的基础上，给予其宽松法律环境促进其发展。白升升