在合力纵横、无忧我房“A轮融资暨新品发布会上的讲话

中国房地产学会执行会长、中国管理科学研究院企业管理创新研究所所长  陈贵  2015年7月8日

    各位大家下午好！非常高兴出席无忧我房融资路演的活动，刚才我跟苗会长说，昨天我和董藩半夜通电话聊天，他说房地产变了，我们以前经常给别人上课，我最近经常听年轻人讲房地产，很有启发。今天我确实也是带着崇敬的心情来向年轻人学习的。刚才，聂会长和苗会长两位会长讲了房地产市场的相关情况。今天我只想就“众筹”提点看法，一切学习和分享。翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资或群众筹资，香港译作「群众集资」，台湾译作「群众募资」，我们特别回避“集资”敏感词，咱叫众筹。众筹结构要具备三个条件，第一个是要有发起人，第二个要有支持，第三个要有平台。现在互联网+的时代，金融、地产互与联网融合，是一个时代的潮流，所以，国务院出台了互联网+2025十年行动目标，所以我说中国房地产时代确实变了。

　　我们房地产在众筹这个领域，房地产模式创新是最早的，早起开发商自有资金很少，多数是空手套白狼。大家都知道，房地产发展开发销售模式，从开始卖楼花，卖楼盘，房地产预售一路走过来的。房地产行业是一个资金密集型的产业，随着房地产融资成本的增加，土地价格的升高，库存加大，所以创新驱动发展就显得时不我待。

　　房地产众筹模式，仅仅适合在一线和部分二线城市可以实行，房价预期下降的三四线城市，众筹是不合适，危险的！根据时间阶段现在分几个阶段，拿地之前，拿地以后，开始开发，预售之前，拿到预售许可证和竣工销售预售，存量物业管理等。大家普遍认为房地产众筹分为：融资型，营销型，定向型，理财型，竞价式的彩票型，还有房地产信托基金型（Reits）。

    众筹的过程中，因为是房地产在整个一路发展的过程中不断的创新，所以我认为“众筹”理论与实践应该从房地产业开始的。房地产众筹，根据融资量，比如说MOMA，一月份这个，融资量在两千万左右，根据开发商业务流程的实际情况，根据开发商项项目不同的发展阶段，采取不同的众筹模式。

    我要强调一点，房地产的众筹。由于司法监管手段滞后，这样的创新都是在法律法规红线边缘行走。当然，体制机制模式的创新就是要适度的违规违纪甚至违法大潮中谨慎践行，互联网金融搞的传统金融群情激昂，打车专车软件，弄得各地硝烟四起。所以我说房地产众筹，就要讲的一点，在司法上，众筹和非法集资到底有什么区别？

　　房地产众筹当中，简单可以认为“让我们客户成为我们的房东”，就是房地产众筹的基本概念。但是我们在众筹的过程中，你怎么去守住法律的底线，这就非常重要，否则，就构成了非法集资。现在靠产品在吸引民间资金的过程中，你绝对不能承诺投资回报率，高回报利诱，这一点还是普遍现象，你不能承诺会让他赚多少钱，如果你在众筹的过程中承诺了会有什么样的数字，会有什么样的比例，就可能涉嫌“非法集资罪”。房地产众筹的合法性，就要切记，把你的投资人真正的成为购买者，这是在互联网+的时代众筹模式热火朝天发展阶段，提出的一点不成熟的建议，法律永远是是滞后的，法律是需要敬畏的，但我们还得风雨兼程。金融和法律知识储备，是必须的。

　　再讲一条，房地产众筹，互联网金融和颠覆式行业创新，现在看来，关键是平台的信用水平，平台信用风险管控能力，客户需要保护，平台自身要有保护的意识，一旦违规，你们的合同违约根本不受法律保护，募集资金的人遇到风险就可以集体诉讼合同违约，你到法院打官司没有法律依据和法律支持支持，所以我说诚信房地产众筹平台和参与群众社会诚信体系结合在一起，才可以实现双赢，全社会才会共赢。

    最后我想的现在的房地产创新都在是盖房子，卖房子两个领域，随着中国30年的快速发展，房地产存量资产相当巨大，如果谁有本事做这样一个众筹平台，全国人民的自主商品房，不动产等存量资产，针对从来没有做过杠杆的资产，全部交给你运作，这是一个多大盘活资产，你可能就会成为中国的首富，没有诚信，这不可能实现。

    最后，预祝“无忧我房”团队融资顺利，舍命前行，创造辉煌。敬请各位，关注房地产开发创新，也要关注房地产存量资产。