陈贵

北京码头智库创始人

北京房地产学会执行会长

经济学的理论都是基于一个基本假设，即“理性预期”前提假设。经济学认为，人们的一切投融资行为，生产经营活动，以及消费行为，都是基于对经济形势和收入的理性判断和预期“稳预期”。无非是希望引导人们的预期有利于经济、金融、投资、交易的稳定。稳定，就是既不要大幅萎缩，也不要过热。经济学诺奖获得者，前任美联储主席耶伦的丈夫阿克洛夫写过《动物精神》这本书，该书全面解读了人类实际存在的非理性心理和行为表现，及其背后的原因。

市场经济就是预期经济，始终围绕理性和非理性博弈的周期经济。预期可以影响供需、可以影响价格、可以影响理性。经济稳定期，供需决定价格，成本传导和利润驱动，市场会自主配置资源和引导组织生产。经济波动期，预期决定价格、预期引导投资、预期驱动消费。理性预期决定理性各方市场行为，恐慌性预期决定非理性各方市场行为。

房地产行业是受非理性心理预期影响最大的行业，其体量之大、产业链之长、涉及面之宽、影响面之广，已经成为中国经济平稳发展重要的稳定器，也可以视为中国经济金融系统性风险爆发的引线。稳房价，是房地产市场最敏感的预期指标，大跌或大涨都是危险的信号，政府宏观调控所制定出台可能引起房价大涨大跌的政策要慎之又慎，尤其是避免房价大跌成为矛盾的主要方面。

资源萎缩性城市、人口外流城市、四线以下中小城市房价必然下跌，这就是理性预期。特大城市、重点经济带、大湾区、大城市群房价必然上涨，这就是理性预期。绝大部分省会城市房价温和上涨，这就是预期。只要理性预期稳定，投资消费自我平衡，市场价格就会自我调节，金融风险就会安全释放。恐慌性预期刺激非理性决策，蜂拥踩踏性出逃对经济社会的破坏力极大，稳预期，对中国经济十分重要。

中央近期会议提出了六个稳，即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。在这六个稳中，稳预期虽然是放在最后一位，因这是中央高层第一次提出“稳预期”，当前经济下行压力加大，内外不确定的宏观环境下，构建市场稳定预期就显得格外重要。

（该文节选自《发现》杂志企业智库版2019年8月刊“陈观大事”栏目）